La prohibición de la prescripción adquisitiva de dominio en zonas de riesgo no mitigable según la Ley 32349

La Ley No. 32349, Ley que permite y garantiza el acceso al agua potable de emergencia en zonas vulnerables, fue publicada en el Diario Oficial El Peruano el 26 de mayo de 2025. Dicha Ley ha introducido una reforma significativa en el régimen jurídico de la propiedad en el Perú, al establecer de forma expresa la prohibición de la prescripción adquisitiva de dominio sobre inmuebles ubicados en zonas de riesgo no mitigable. Esta disposición refuerza el marco de protección de la vida, la integridad y el orden territorial frente a los peligros geológicos e hidrometeorológicos que afectan recurrentemente a diversas zonas del país. 1. Fundamento Legal La norma modifica el artículo 4 de la Ley 30645, y establece lo siguiente: “Queda prohibido el otorgamiento de titularidad y la dotación de servicios públicos, a excepción de las intervenciones destinadas a la instalación no permanente de agua y alcantarillado (...). De igual modo, queda prohibida la adquisición de la propiedad vía prescripción adquisitiva de dominio respecto de aquellos inmuebles que se encuentren en zonas de riesgo no mitigable y en zona de riesgo recurrente por deslizamientos, huaicos y desbordes de ríos.” 2. Naturaleza de la Prohibición Se trata de una prohibición absoluta, de orden público, e inderogable. Su finalidad es impedir la legalización informal de ocupaciones precarias en áreas que, por sus características geográficas o ambientales, representan un riesgo permanente para la vida humana. 3. Implicancias en el Procedimiento Judicial En el proceso judicial de prescripción adquisitiva, esta prohibición debe ser aplicada de oficio por el juez. Es decir, en virtud del principio de legalidad, el juez no puede declarar fundada una demanda de prescripción si el predio está dentro de una zona prohibida, aun si se cumplen los requisitos sustantivos de posesión continua, pacífica y pública. 4. Implicancias en el Procedimiento Notarial El notario, al tramitar solicitudes de prescripción adquisitiva extrajudicial, debe exigir prueba de que el inmueble no se encuentra en zona de riesgo no mitigable, como, por ejemplo, un croquis o certificado municipal o de Defensa Civil. En caso contrario, debe declarar la improcedencia del procedimiento. 5. Relevancia Registral La SUNARP tiene la obligación de observar cualquier título que pretenda inscribirse por prescripción adquisitiva sobre inmuebles ubicados en zonas que han sido declaradas como de riesgo no mitigable. Esta función registral es coherente con el principio de legalidad, que impide la inscripción de actos contrarios a normas imperativas. 6. Rol de los Gobiernos Locales y Entidades Técnicas Las municipalidades, en coordinación con INDECI y las áreas de Gestión del Riesgo de Desastres, deben mantener actualizados los mapas de zonas de riesgo y emitir certificaciones técnicas que respalden o impidan solicitudes de formalización predial. Por lo tanto, están obligados a emitir certificados técnicos de riesgo y a mantener actualizado el catastro de zonas de riesgo. 7. Conclusión La Ley No. 32349 constituye una herramienta jurídica fundamental para la prevención del riesgo de desastres y el ordenamiento territorial. Su aplicación adecuada por jueces, notarios, registradores y autoridades locales garantiza que el derecho a la propiedad no prevalezca sobre el derecho a la vida y a la seguridad de las personas, consolidando una política pública coherente de gestión de riesgos. Además, hay que tener en cuenta que el derecho a la vivienda digna no puede ejercerse en condiciones que pongan en riesgo la vida, respaldando el principio de intangibilidad de zonas peligrosas. Por lo tanto, la prohibición de la prescripción adquisitiva en zonas de riesgo reafirma el carácter preventivo del derecho urbanístico y refuerza el principio de seguridad humana como eje de la planificación territorial. Su cumplimiento exige una articulación efectiva entre el Poder Judicial, las notarías, SUNARP y las municipalidades.